投资性房地产处置(投资性房地产减值准备)

投资性房地产的处置

企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产,因非货币性资产交换等而减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。

1.成本模式计量

借：银行存款等

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税(销项税额)

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧

(投资性房地产累计摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

2.公允价值模式计量

借：其他业务成本

贷：投资性房地产—成本

—公允价值变动(或借记)

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

借：其他综合收益

贷：其他业务成本

或作相反分录

【例4-14】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为20000万元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为18000万元，已计提折旧2000万元，不考虑相关税费。甲公司的账务处理如下：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　20000

贷：其他业务收入　　　　　　　　 　　　　　　　20000

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　 16000

投资性房地产累计折旧 　　　　　　　　　　　 2000

贷：投资性房地产—写字楼　　　　　　　　　 　　18000

【例题】甲企业为一家房地产开发企业，2016年4月1日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2016年7月1日。2016年7月1日，该写字楼的账面余额为12000万元，公允价值为15000万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，假定不考虑相关税费。甲公司的有关账务处理如下：

(1)2016年7月1日，将存货转换为投资性房地产时：

借：投资性房地产—成本　　　　　　　　　 　　　15000

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　 　12000

其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　3000

2016年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为16500万元。2017年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为18500万元。

(2)2016年12月31日，确认公允价值变动时：

借：投资性房地产—公允价值变动　　　　　　　　　1500

贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　1500

(3)2017年12月31日，确认公允价值变动时：

借：投资性房地产—公允价值变动　　　　　　　　　2000

贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　2000

2018年6月30日租赁期届满，甲公司收回该项投资性房地产，并以22000万元(含应收取的10%增值税)出售，出售款项已收入银行存款户。

(4)2018年6月，出售投资性房地产时：

借：银行存款　　　　　　　　　　　 　　　　　　22000

贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　 20000

应交税费—应交增值税(销项税额)　　　　　　2000

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　 18500

贷：投资性房地产—成本　　　　　　　　　　　　 15000

—公允价值变动　　　　　　　　　3500

借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　3500

其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　3000

贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　6500

【例•多选题】(2017年考题)下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有(　　)。

A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量

B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回

C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益

D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化

【答案】AD

【解析】选项B，以成本模式计量的投资性房地产，计提的减值准备以后不能转回;选项C，投资性房地产后续计量模式的变更，作为会计政策变更处理，按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

【例•计算分析题】(2014年考题)2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：

资料一：2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1 970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。

(1)编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。

【答案】

(1)编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。

借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　1970

累计折旧 　　　　　　　　　156[(1970-20)/50×4]

贷：固定资产 　　　　　　　　　　　　　　 　　　1970

投资性房地产累计折旧 　　　　　　　　　　　　156

资料二：2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。

(2)编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 　　240

贷：预收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　 　240

2011年1月31日

借：预收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　20

贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　20(240/12)

借：其他业务成本　　　　　　3.25 [(1 970-20)/50/12]

贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　3.25

资料三：2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2000万元。

(3)编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。

借：投资性房地产—成本　　　　　 　　　　　　　 2000

投资性房地产累计折旧　　　234[(1970-20)/50×6]

贷：投资性房地产　　　　　 　　　　　　　　　　　1970

盈余公积　　　　　　　　　　　　　　　　　　26.4

利润分配—未分配利润　　　　　 　　　　　　237.6

资料四：2013年12月31日，该写字楼的公允价值为2150万元。

(4)编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。

借：投资性房地产—公允价值变动 　　　　　　　　　150

贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　150(2150-2000)

资料五：2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2100万元，款项已收存银行。

(5)编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。

借：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　　　　 2100

贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　2100

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　2150

贷：投资性房地产—成本　　　　　　　　　　　　　2000

—公允价值变动　　　　　　 　　　150

借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　 150

贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　 150