存量房房产税怎么收取(存量房的税收政策)

——访海南省政协经济委员会副主任李仁君教授

当初设计征收房产税，主要是为了打击炒房现象，通过提高持有房本的成本，使炒房客无利可收，倒逼住房投机胜需求退出市场。然而，十年来，房地产税立法虽然不断在政府文件中被提及，学界的讨论也十分热烈，但房地产税改革进度却比较缓慢。究其原因，是由于房地产税出台后的影响并不十分明确，导致决策部门迟迟无法下定论。据财政部消息，2022年要做好房地产税的准备工作。由此，进一步扩大房地产税的试点范围将是必然的趋势。日前，参加海南省“两会”的海南省政协经济委员会副主任李仁君教授接受采访时如是说。

李仁君教授说，从2011年房地产税沪、渝试点以来，已经经历了近十年。 在我国房地产税试点中，一般都考虑了首套不征或对家庭扣除一部分免征面积。即使这样，对于存量住宅而言，仍然存在法理上的困惑。因为我们国家实行土地公有制度，开发商从政府手上获取70年使用权的土地时缴纳了巨额土地出让金，然后在售房环节必然是高价卖给买房人。在这种情况下，开征房地产税必然造成重复收费。

李仁君教授认为，国外和我们不同的是，土地和房产私有，且有永久产权。比如，美国房产税占地方税收总额的31.5%，是美国税收的第一大税源，税率由地方政府制定，自由度较高，目前在0.12%~3%之间;在英国房产税也是重要的税收来源，其房产分为住宅和非住宅房产两类。住宅房产税基于房产评估的价值来征收，每五年评估一次，而非住宅房产税的计算基于房产的年净收益;日本从1950年便开始征收房产税，其在地方总收入中的占比在40%以上，税收标准由地方政府决定，依据为房产的市场价值，每三年评估一次。

由此看来，结合我国国情，通过逐渐扩大试点，探讨公平合理的房地产税征收方式是有必要的。对此，李仁君教授提出如下建议：

第一，对于增量住宅征收房地产税，必须改革土地出让金制度，土地出让金分摊在房价中，是由购房者一次性支出，由此必然导致高房价，在此基础上再收房地产税，必然导致重复收费;取消土地出让金后，购房者无需一次性出高价买房，但通过每年在持有房产环节上缴税，房价会更加平稳，也不会造成重复收费。

第二，对于存量房的房地产税应免征，按照我国住宅用地70年士地使用权的规定，因为当时开发时国家已收取了士地出让金，70年未到期的存量房不额外征收房产税。等到土地使用权期满，住宅仍可使用的，可自然转入持有房产环节征收房地产税方式。这样，对陆续到期的住宅可以陆续征收房地产税。我国第一批商品房建于上世纪50年代。产权40年的商业用地、产权50年的工业、综合用地和产权70年的住宅用地，目前已陆陆续续到期。对于到期的住宅，可分批转入房地产税方式。

(来源：吕佩义 潘致羽)